Os FIIs são Fundos de Investimento Imobiliários, mas apesar de possuírem “fundo” no nome, se comportam de forma diferente dos fundos de investimento tradicionais.
Os FIIs são uma forma muito interessante de investir no mercado imobiliário e excelentes opções para quem busca uma opção de renda variável que seja geradora de renda.
FIIs (Fundos de Investimento Imobiliários): origens e definições básicas
Os FIIs são fundos regidos pela lei 8.668, de Junho de 1993, que define que os fundos de investimento imobiliário são caracterizados pela comunhão de recursos captados.
Ou seja, o fundo imobiliário é formado a partir da captação de recursos de diversas pessoas, chamadas de cotistas do fundo. Esses recursos são investidos em empreendimentos imobiliários.
Apesar do termo “empreendimentos imobiliários” nos passar a ideia de que os recursos serão sempre aplicados diretamente em imóveis, são considerados também como empreendimentos imobiliários outras modalidades de investimento lastreadas no mercado imobiliário, como por exemplo CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários) e LCIs (Letras de Crédito Imobiliário).
Outra definição da lei é a de que o fundo é constituído sob a forma de condomínio fechado, sendo proibido o resgate de quotas. Isso significa que, caso você queira sair do fundo de forma total ou parcial, deve optar por vender suas cotas na bolsa de valores ou sair no prazo determinado pelo fundo, quando essa é a característica do fundo. Os FIIs são, portanto, negociados em bolsa.
Isso é diferente do que ocorre em fundos de investimento normais onde você pode solicitar o resgate das suas cotas e o gestor faz a venda de ativos para te devolver o dinheiro.
Como funcionam os FIIs na prática?
Suponha que você acredite que é um bom negócio investir em um prédio comercial numa zona super valorizada de alguma capital brasileira. Você começa a buscar informações e percebe que, para ter um empreendimento desse tipo, precisaria de muitos milhões de reais. Mas você não tem esse recurso.
Então, você decide investir em um Fundo Imobiliário, que tem um administrador e um gestor. Você, e várias outras pessoas e instituições, vai passar o dinheiro que possui, por exemplo, R$1.000 e o gestor vai lá e compra o shopping.
Esse shopping começa a gerar retornos, porque os inquilinos pagam aluguéis mensais ao gestor do fundo. Esses aluguéis são distribuídos aos cotistas, então você passa a receber rendimentos mensais do investimento que fez, via o FII, no shopping.
Os gestores pagam as despesas do fundo e, do valor que sobra, são obrigados a distribuir pelo menos 95% aos cotistas.
Vamos pensar em um caso mais simples: se você quer investir em imóveis e encontrou um kitnet, a um bom preço, e o comprou, reformou e agora já tem um inquilino, que te paga um aluguel todo mês. Você recebe o rendimento desse aluguel de forma constante, enquanto o inquilino está com os pagamentos em dia, certo?
É o mesmo que acontece em um FII, só que no FII você está compartilhando tanto o investimento quanto os rendimentos com os demais cotistas.
Os FIIs que investem em papéis, como aqueles que investem em CRIs, têm mesmo comportamento. Toda vez que eles recebem rendimentos (sejam juros ou amortizações), também precisam distribuir pelo menos 95% aos seus cotistas.
Além dos rendimentos você também pode ganhar com a valorização da sua cota, que é negociada em bolsa.
Qual a diferença de investir diretamente em imóveis e investir em FIIs
Os tipos de imóveis que você investe como pessoa física costumam ser diferentes daqueles que os fundos de investimento imobiliário investem.
Como pessoa física, normalmente investimos em escritórios, lojas, apartamentos, vagas de garagem ou até mesmo pequenas galerias.
Já os FIIs costumam investir em shoppings centers, agências bancárias, lajes corporativas, galpões logísticos, universidades, hospitais galpões industriais, entre outros. São tipos de imóveis normalmente inacessíveis ao investidor pessoa física.
Outra diferença é que ao investir diretamente em imóveis você de fato se torna proprietário daquele bem, você tem direito de propriedade. Já ao investir em um FII você é cotista e tem direito ao rendimento e valorização da cota, mas não é dono do imóvel diretamente.
Isso significa que você pode tomar decisões sobre seus imóveis de forma independente: definir quando alugar ou não, para quem, se quer morar nele, se quer vender e assim por diante.
No fundo imobiliário você não toma as decisões de forma direta, são feitas assembléias onde os cotistas participam com suas opiniões e as decisões são tomadas em conjunto pelos cotistas.
Por isso, são formas de investimento complementares. Você tanto pode investir em imóveis, se gosta dessa modalidade de investimento, quanto investir em FIIs, combinando ambos.
Os FIIs são um bom investimento? Vantagens dos FIIs
Como todo tipo de investimento, o FII pode ser um bom investimento para você dependendo dos seus objetivos. Em geral, eles são mais escolhidos por aqueles que têm como objetivo gerar rendimentos, visto que mensalmente costumam dar retorno.
Uma das vantagens dos FIIs é a possibilidade de investir em diferentes ativos imobiliários, diversificando sua carteira.
Voltando ao exemplo do kitnet: pode ser que você tenha feito um bom negócio, mas alocou todo o seu dinheiro em um único imóvel. Caso o bairro se desvalorize ou qualquer outro problema ocorra, todo o seu dinheiro está preso em um único imóvel.
Caso você queira diminuir seus riscos, pode pegar esses mesmos recursos e comprar cotas de diferentes FIIs, um que invista em shopping, outro de lajes corporativas, outro de galpões industriais e assim por diante. Com isso, você terá maior diversidade na alocação dos seus recursos, diminuindo seus riscos.
Outra vantagem dos FIIs é a divisibilidade, que significa que você pode vender parte das suas cotas, sem precisar vender o todo. Suponha que você quer ajudar seu filho a estudar fora do país e isso vá custar R$100.000,00 e que você tenha um imóvel que vale R$400.000,00. Infelizmente você precisaria vender o imóvel inteiro para ajudar seu filho, não conseguiria vender apenas um quarto ou somente a cozinha. Já com o investimento em FIIs, você poderia vender o equivalente a R$100 mil em cotas e permanecer com o restante do valor investido.
Para comprar um imóvel diretamente você precisa pagar muita coisa: impostos, comissões, registros e assim por diante. Para comprar cotas de FIIs você paga bem menos que isso, o valor da corretagem da sua corretora e as taxas de negociação, liquidação e registro da B3 , que são bem baixinhas, além, claro, do valor da cota em si. Existem fundos com cotas bem baixas e vários na faixa de R$100 por cota, então o investimento mínimo em FIIs é baixo.
Riscos dos FIIs
Vamos voltar ao nosso caso do kitnet? Você comprou o imóvel e está todo feliz com ele, recebendo aluguel mensalmente há 2 anos. Porém, seu inquilino resolve se mudar e, de uma hora para outra, você não só deixa de receber o aluguel como também tem que arcar com despesas de condomínio do prédio.
Isso também pode ocorrer com os FIIs e a isso chamamos risco de vacância, que é o risco dos ativos do fundo ficarem sem inquilinos por um período, o que diminui o rendimento do fundo e costuma fazer o preço de suas cotas caírem. Normalmente um FII não perde todos os inquilinos de uma vez, dependendo da característica do fundo, mas isso pode impactar muito a rentabilidade ou até mesmo permitir somente que se paguem as despesas do FII, fazendo com que ele fique sem distribuir rendimentos por um período.
Um outro risco é o risco de gestão, pois o gestor do FII pode cometer erros como investir em imóveis errados, fechar com inquilinos ruins, entre outras. Por isso, é legal você diversificar entre FIIs, para diminuir seus riscos.
Uma outra possibilidade, bem rara, mas que pode acontecer é a chance de um takeover, que é quando alguém compra muitas cotas do fundo num momento de grande baixa e convoca uma assembléia para o fundo vender seus ativos, assim a pessoa / empresa dá um lance aceitável e leva o imóvel, liquidando o fundo.
Existe também o risco de crédito, principalmente nos FIIs de papel, que são baseados em CRIs e LCIs. Esse é o risco do emissor do papel não pagar sua dívida e o fundo pode acabar ficando com o imóvel, que é a garantia, mas o que ele queria mesmo é receber o principal e juros acordados, então a gestão do fundo precisa saber como lidar com essa situação.
Além dos riscos mencionados anteriormente, vale lembrar que os FIIs são negociados em bolsa e estão sujeitos à marcação a mercado, então o preço de suas cotas pode flutuar, assim como os preços de ações. Os FIIs costumam variar menos de preço do que as ações mas ainda sim sentem o impacto das oscilações de mercado.
Como alocar os FIIs na sua carteira de investimentos
Para quem já possui uma carteira de investimentos, os FIIs podem ajudar a compor sua alocação de ativos de uma forma muito interessante.
Os fundos imobiliários possuem uma volatilidade menor que as ações e, por isso, os FIIs ajudam a reduzir a volatilidade da sua carteira.
Outro ponto positivo de inserir os FIIs na composição da sua carteira é que eles geram um fluxo de renda constante, o que te permite realocar os rendimentos em ativos que façam mais sentido para você no momento, inclusive reinvestir nos próprios FIIs, se assim desejar.
Lembrando também que os FIIs te apoiam na exposição a investimentos que você não teria acesso sem ser cotista de um fundo de investimento (a não ser que você realmente tenha recursos suficientes para ter uma laje corporativa ou um shopping).